豪宅限貸令衝擊 買家拖延交屋

坊間目前有許多超過政府門檻的豪宅案，房子蓋好了面臨交屋潮，買家卻選擇延遲交屋，其因素筆者針對央行6月下旬公布第4波「選擇性信用管制」，有幾點看法提出。

歷次信用管制

第1波選擇性信用管制：發生在2010年6月，將台北市及新北市板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止，第2戶房貸降至7成。

第2波選擇性信用管制：發生在2010年12月，將新北市林口、三峽、淡水納入，第2戶降至6成；建商土建融需有興建計畫，貸款最高6成5，其中1成動工後撥款。

第3波選擇性信用管制：發生在2012年6月，祭出豪宅限貸令，雙北8千萬以上，其他區域5千萬以上，貸款成數不得超過6成，且無寬限期，利率較一般房貸高。

第4波選擇性信用管制：發生在2014年6月，新增新北市五股、泰山、八里、鶯歌及桃園縣蘆竹、中壢、桃園市、龜山8個行政區納入，個人名下第2戶房貸降至6成，第3戶以上房貸不得超過5成。豪宅最高貸款下修為5成。

限貸令的意義

政府擔心房價硬著陸，而實施限貸令，對房市是健康的，有「買保險」的意味。例如：同樣買1千萬的房子，甲自備2百萬，貸款8百萬；乙自備4百萬，貸款6百萬，當房價快速下跌、跌破貸款餘額時，甲繳不起房貸淪為法拍屋（溺水屋）的機率遠比乙還大。

當然有學者認為台灣房貸有追索權（美加州房貸無追索權），即使房價跌破貸款餘額，也不會輕易發生惡性房貸違約，追索權制度也是台灣房市不容易多殺多的原因。

外溢效果檢討

特銷稅，俗稱奢侈稅上路，未將工業用地、農地、公設保留地又稱道路用地納入，實施3年多來，造成工業用地大漲以及新北市工業地變更住商用地，造成工業土地短缺；宜蘭農地大漲、道路用地大漲惟政府推容積銀行後，價格有回跌！

上述土地大漲原因就是「外溢效果」；選擇性信用管制措施也有外溢效果，投資客跑去沒有管制的區域炒作，所以第4次選擇性信用管制才會有獨漏桃園八德的說法。筆者認為，央行何必這麼麻煩，將全台納入管制區，至於過去沒納入的其他縣市，也不用太悲觀，因為投資客不會跑去偏遠的縣市鄉鎮投資。

豪宅限貸令遠比管制區域衝擊大

這次降低豪宅貸款成數，原先雙北市8千萬元以上、其他地區5千萬元以上高級住宅，降至台北市7千萬元以上、新北市6千萬元以上、其他地區4千萬元以上，且最高貸款成數由6成降至5成；另外公司法人購置住宅貸款最高貸款上限也是5成。

針對豪宅限貸令的高備款與即刻本息攤還2大殺手鐧，坊間也有破解之道。例如：信義計畫區豪宅皇翔御琚，動輒成交7、8億，且多位買家都現金購買不貸款；原因在於，這些買家寧可將名下沒有貸款的不動產，向銀行貸款來支付買豪宅的價金，不僅利率較豪宅低，還可以動用寬限期，資金槓桿操作較大。

另外，為什麼說豪宅限貸令衝擊大？主要是限貸令使得貸款成數不足或貸款下不來；逼買家只好向建商拖延，迅速找下一個買家企圖下車，令人擔憂的是，這些才是房價泡沫的未爆彈！